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【アドバイスのポイント①】
物件の探し方
・・近隣派／全国区派
・・新築派／中古派
・・価格派／利回り派
物件調査
・・マイソク／レントロール
・・現地ヒアリング
・・登記簿／図面
・・路線価／公示価格
・・グーグルマップ／ストリートビュー
・・現地確認（建物）・・クラック、屋上、廊下、ポンプ室、配管、消化設備、
・・現地確認（土地）・・境界杭・鋲、地盤の堅さ、
査定
・・地域用途
・・容積／けんぺい
・・地積／地目
・・構造／床面積／築年数
・・接する道路の幅員・状況
・・確認通知書／検査済証
・・土壌汚染
収支計算（経費）
１．空き室リスク
２．家賃低下リスク
３．修繕リスク
４．固定資産税
５．火災保険
６．ローン返済
７．減価償却
８．印紙税
９．消費税
10．登録免許税
11．取得税
12．仲介手数料
13．銀行手数料
14．司法書士費用
住宅購入・不動産投資のアドバイス １．不動産オーナーとしての顔 私は、司法書士業の他に、一棟収益マンション二棟をはじめ、４０数室の収 益用不動産を保有する賃貸不動産投資家としての一面も持っております。 大阪市内には、収益用として、駐車場５区画と区分マンション２室。 その他、市内に自宅と事務所、郊外に戸建てをそれぞれ自己所有しており ます。 一棟収益マンションは大阪以外に２棟（計41室、駐車場30区画）を保有し、そ れぞれ賃貸経営しております。 大阪エリアの収益物件は直接管理していますが、他府県の物件管理は現地 の管理会社にお任せしております。 いわゆる二束のワラジですが、不動産の賃貸経営をすることによる司法書士 本業への影響は皆無です。 司法書士の中には自社ビル経営をされておられる先生方もチラホラお聴きしま すが、本格的なＲＣ一棟収益マンションを２棟も経営している司法書士となると全 国でも少数派と言えるのではないかと思います。 ２．司法書士業務と不動産投資の共通項 なぜ不動産投資を始めたかというと、司法書士の業務が、登記はもとより、売 買から賃貸贈与相続に至るまでこれすべて司法書士の本業の範囲そのものな のです。 借地借家問題もそう。敷金返還から滞納家賃請求、果ては明け渡し断行まで 何かトラぶっても自分で解決できますからね。これも司法書士のテリトリー内。 そして、何より銀行融資に関しては、登記実務を通して銀行不動産担保融資の 現場がどんなものであるかはだいたい分かります。 不動産投資というのは、良好な不動産を探し出すことから始まります。 今はマイソクだけでなくネット環境が揃っています。グーグルマップにストリート ビュー。路線価に公示価格も過去何十年分まで手に取るように分かるようになっ ています。 業者さんを通して、レインズ情報や評価額や固定資産税額の情報を獲得。 取引価格や賃料などまでレインズから近隣相場を調べ上げます。 そして、良さそうなものが見つかったら、収益計算をして、いけそうなら手付け 契約をします。もちろんその時点で銀行融資が出そうかどうかもシミュレーション しておき、手付け契約をしたら即銀行に融資申し込み資料を提出します。どんな 資料を出したらよいかは毎日謄本図面取りをしている経験からほぼ分かってお ります。 融資申込みをする一方で、火災保険やら団信やら固定資産税清算金やら登 記費用の計算もします。こちらもお手の物。 ちなみに私の最初の投資物件は『第三者のためにする契約物件』でした。 このような形の中間省略登記の有効性が未だ確定していなかった時代だった のですが、実務では既に有効な方向に固まりつつありましたから思い切ってゴ ーしたという案件でした。 これなんかは不動産会社の人でも先例が確定していない物件契約をすること に躊躇されました。そんな業者さんが多かったことがかえって競争率が下がり私 に有利に働いたのでした。 しかも、これに関する登記先例が手付け契約をした数日後に出るというラッキ ーも重なってますます万々歳となった案件です。 ３．不動産投資方法には二種類ある。 ４．住宅は資産ではない。 ５．なぜ投資するのか ６．何を知っておくべきか 実際に収益管理している物件数はたくさんはないのですが、ここに到達するまでには、おそらく紙ベースで数千件もの物件を調査吟味し、またそのうち気に入ってマイソクを取り寄せた物件も数十件あります。また、全国各地に現地を見に行った物件も数件ありますし、成約寸前・ローン実行寸前まで行ったのに頓挫した物件も何件かあります。 住宅ローンやアパート経営のことは、ご相談ください。 銀行融資申し込みに必要な基礎資料の収集もお手伝いいたします。その後のローン交渉の見込みについてもアドバイスさせていただきます。 リーマンショック後の昨今は、なかなか銀行の融資審査も厳しいままです。 ダメなものはダメとしか言いようがありませんが、少なくとも独りよがりなローンシミュレーションを計画されているような場合にそれはダメですよと言ってくれるヒトがそばにいるだけでも随分と違ってくると思われます。 利回りや金利計算についても遠慮なくお尋ね下さい。 債務整理のプロとして利息計算はお手の物です。 また、不動産税務についても、不動産購入には、印紙税・消費税・登録免許税 ・不動産取得税・固定資産税といった税がかかりますし、また、減価償却や消費 税の還付などについても最新情報を入手しておかないといけません。 これくらいの税務計算くらいは概算で暗算ででもやれないと困ります。 生命保険についても、団信や民間生保の仕組みは知っておかないといけませんし、火災保険もいろいろ種類や特徴があることも知っておきたいものです。 物件の見方、査定、値付け、買い付けから契約に至るまで一連の流れについてもお尋ね下さい。収益還元法から積算法での査定もお任せ下さい。銀行の査定方法とは完全には一致しませんが、凡その推定価格は出ます。 仲介手数料や火災保険料もご相談下さい。 購入してよいか悪いかは本当に迷われるかと思います。そんなときのヒントと言うか、セカンドオピニオンとして何らかのアドバイスをとおっしゃるのであれば、責任は持てませんが、個人的な印象をお伝えすることくらいはできると思います。 競売三点セットや任売マイソクの落とし穴も数秒で見抜きます。 契約法に登記実務に借地借家関係から家賃滞納明け渡しに至るまでの法的処理についてはもちろんプロです。訴訟から執行断行まで法的措置はお任せ下さい。もちろん交渉も。 また、投資ではなく、ご自宅として不動産を購入予定の方には、年収や頭金との関係から、住宅ローンを組んで大丈夫かどうか不動産投資家としてのプロの目で判定致します。 なんでも新築を好む傾向がありますが中古も捨てがたい魅力を持っています。 こうした基礎的な知識もなく、新築物件を買ってしまう人の多いこと。 アパート経営をお考えの方や区分投資をお考えの方、あるいは一棟収益投資をお考えの方にも、私の拙い経験ですが、何らかのお役に立つアドバイスができるものと自負致しております。 まずは、不動産購入を契約する前に、または、不動産屋さんのドアを開ける前に、まずは私にご相談くだされば、不動産取得に関するいろんなコツをお話できるかと思います。 |
【アドバイスのポイント②】 現地調査 ・・ポンプの作動、清掃状況 ・・雨漏り、塗装剥がれ ・・玄関／廊下の劣化度合い ・・屋上 入居状況 滞納者の有無 属性、保証人の有無 預かり金 退去時返還金の有無、額 買い付け ・・考慮期間は瞬時に。 ・・買い付け保証金 価格交渉 引き継ぐもの・・敷金持ち回り制度 契約 ・・ローン特約は必須 ・・手付金/違約金/残代金 ・・建物価格と消費税は明確に。 ・・第三者のためにする契約の注意点 ローン ・・どの地域の銀行本支店を使うべきか ・・銀行はどこも同じではない ・・与信・属性の審査ポイント 登記 決済 ・・領収証 ・・賃貸契約書 ・・カギ ・・確認通知書／検査済証 ・・施行図面 ・・筆界確認書／道路明示指令書 ・・電線／テレビアンテナ線 ・・ガス管／上下水道管配置図 ・・灯油菅配置図 管理委託契約 ・・業者の選定 ・・入居者斡旋能力 ・・管理交渉能力 ・・管理内容 |